人人都在说风口上的“特色小镇”，但是各地特色小镇的境况却不尽相同。有的小镇投资者趋之若鹜，有的小镇却在为招商犯难。
为何有的小镇迟迟未能打动投资者？
投资方到底在想些什么？
投资方是如何评估小镇的价值前景的？
对于任何一位投资者来说，“进入、回报、退出”都是必须要考虑的问题，投资特色小镇也不例外。
-如何进入特色小镇领域？进入门槛有多高？
一般情况下，特色小镇建设都会涉及到拆迁安置、基础设施等徒弟一级开发内容，同时会有相关的产业投入，需要大量的资金，从几十亿到上百亿。
任何一家房企要获得如此多的资金，并且全权代理一个小镇项目都不是一件简单的事，更何况自去年下半年以来，多家银行已经收紧房企开发贷，部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
所以说，谁来统筹，是第一件事。这方面，当地政府牵手资本方成立开发基金平台，进而招商成为办法之一。
据国开金融介绍，他们已经与海南（楼盘）省政府成立了一支总规模200亿元的基金，其中省财政厅出资21亿元，国开金融负责募集179亿元，对于基金的项目，国开行海南分行将优先给予配套贷款支持。“这个基金最大的创新两点，不单纯只是提供资金，而是强调优先筛选具有创意品质和运营能力的小镇运营商。”
还有一种就是大集团的独自开发，这主要在一些大型国企或央企身上出现。比如绿地集团京津冀事业部在保定（楼盘）和大厂投入的小镇，就是以自有资金投入为主。
绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，“绿地在保定和大厂两个特色小镇的统筹开发，主要是自有资金的投入，这些资金在规定的开发建设周期内要赚出来。绿地作为上市公司，有ROE、ROI的考核，否则这个在集团过风控是过不去的。”
欧阳兵还表示，“后期运营上，我们留下来的产业是要通过扎扎实实的招商、运营来拿到利润，换句话讲，如果只有房地产开发建设能力，没有产业的策划招商运营能力的话，是赚不到钱的，只有两者具备我们才有可能把特色小镇项目能够把它玩成功。”
-开发周期有多长？是否能够快速实现回报？
特色小镇投资周期较长，如何才能控制好回报的周期也是投资方不得不考虑的问题。
稳盛投资的总裁许亚峰在对特色小镇的投资上表示，“我们考察的一些小镇项目，大多是通过一个IP做一些核心资产运营，比如做度假目的地、文旅、养生养老等等，但是这些资产运营是相对长期和漫长，投资回报周期很长，我们希望能够配套一块能够快速实现回报的资产或者是配套的住宅也好，或者是像刚才的能够长期租赁的一块资产，能够实现一个快速的回报，这是很重要的。”
“基本上我觉得现在比较好的类型项目，是在核心城市的周边，因为高铁完全改变了城市的生活方式，城市周边的项目处于一个能够相对快速到达的区位。” 许亚峰表示。
在具体投资方式上，许亚峰表示分阶段来考察，前期会有一个类似于开发基金和机会型基金，投资于前端的开发，这种前期开发相对承受的风险更高，但预期回报会更高一点；后期开发周期结束之后，也可以投资后期的持有资产运营，我们也在规划这阶段的情况，我觉得这条路也是比较对的。”
-是否有完善的退出机制？
“当有一件事需要花费5年到10年的时间去完成的时候，你总要想清楚退路在哪里。”
周期长，投资大，就必须要有完善合理的退出机制。然而很多投资方在考察之后发现，目前的特色小镇项目大多都没有考虑到这一点。
关于后期的退出机制，许亚峰认为，“未来真正持有阶段可能要依靠长久的资本市场持有能够长期运营的资产，未来持有的资产都是具备现金流的，可以通过资本证券化的方式，把持有型物业再进行第二轮的资金的一个回收，我觉得核心的项目要看到好的市场的前景，同时有好的团队，同时还要有好的匹配的资金能够实现，这样我觉得一个小镇项目才能比较顺利的进行。”
虽然现在很多人都在谈小镇的商业模式，但在商业模式之前，实际上还有很多问题，其中政府协调、获取融资以及小镇运营是三个最关键的问题。
开发企业首先需要在规划审批、土地指标、土地价格、基础设施配套增方面获得政府的支持，这对单一企业来说很难；
其次，特色小镇的投入周期很长，很多小镇项目希望能获得10年以上的大额、低成本的融资；
第三是有运营能力的企业不多，特色小镇不是单纯的搞工程建设或者卖房子，还要做好相关产业策划、资源的整合、商业运营，对企业的操盘能力要求非常高，一般的企业很难胜任。
来源：越野E族