国内旅游地产已从百家争鸣进入到“红海”厮杀的阶段。 全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额却达到历史新高点。近日，重庆大型旅游地产项目悄然倒下，究竟是什么拖倒了它？旅游地产开发未来的路又在何方？
根据克尔瑞发布的《2016-2017年中国旅游地产发展数据报告》显示，截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
“从第一个“吃螃蟹”的深圳华侨城旅游主题公园的成功到海南旅游地产在全国引发的“南海传说”效应，再到重庆旅游地产的爆发式增长。”
在业内人士看来，市场高供应背后是旅游地产厮杀升级，从过去价格，到如今品牌、概念、产品、服务、配套等全方位大比拼，不良旅游地产项目正逐渐淘汰，未来房企将更加细分。
重庆一旅游巨擘项目倒下
“从买房、一再延期下到终于接房，延期交房通知来了N张。”周女士，2014年1月份在万盛黑山谷买了一套50平米的度假房。本想给父母带着孩子夏天过去避暑。然而，令周女士没有想到的是，交房日期拖了三次，等到好不容易接房了，各种问题接踵而至。
“2015年4年份准备进场装修，发现卫生间排水管被建筑垃圾堵塞，找了物管、建筑公司、开发公司，电话打了很多次，一个多月都没办法处理。”周女士说，据她了解，很多业主都面临了这样得问题，他们根本不敢装修，房子也一直空起，都不敢进去住了。
“现在想到这套房子就心里堵得慌。”周女士说，买的避暑房也不敢住，这两年夏天，她都在石柱给父母孩子租的避暑房住。
记者了解到，周女士所买的项目在万盛黑山谷5A风景区南门和北门之间，开发商宣称的是打造国际旅游度假区，涵盖37万平米旅居地产、约80000方酒店群/商业地产和约4万方的游乐设施。“仅从开发体量上上看，该项目实属旅游地产巨擘项目。”业内人士表示。
然而，几年过去了，当初的说好的旅游设施没有了，甚至连已经销售的度假房都无法按时交房。另一业主接受采访时吐槽，“买房的时候宣传的项目是如深圳华侨城一样的项目，宣传什么风洞、滑雪场、药园等等，现在什么都没有了，景区变成了杂草丛生无人打理的烂尾楼……”
一位接近该项目的知情人士透露，“前两年该项目资金链就已经断裂，一直处于停摆状态，最终最大可能是当地政府去‘接盘’。”
重庆旅游地产经历三个时代
事实上，以上旅游地产项目的倒下并非个案。记者实地打探该区域了解到，此前还出现过“开发商退地”现象，即开发完一期就直接走人。
“供应量的井喷，杀红眼的价格都直接导致旅游地产停摆、退地现象出现。”重庆观合房地产营销顾问公司总经理李晶表示，贵州一些区域的旅游地产价格在3000多元/平方米，而现在黑山谷的价格要贵1倍多。出行时间多1个小时，价格却便宜1倍以上，这自然会分流客户。
正如他所言，据了解，重庆旅游地产仅在2014年的供应量在100万平方米以上，仅传统热门区域黑山谷的在售项目就高达20几个。
一份数据也证明了这点。重庆正式发布《重庆市避暑休闲地产规划（2014-2020）》（以下简称《规划》），拟优先集中打造8个片区、重点开发20个片区的避暑休闲地产梯度发展，到2020年新建避暑休闲地产57万套、总建筑面积3000万平方米。
“最近几年里，重庆旅游地产经历着三个时代。”据李晶观察，第一个阶段是“产品时代”，做刚需旅游度假产品。数据显示，根据业主使用旅游地产住宅的目的和时间，单次使用时间超过30天的自住型客群，如老人带小孩避暑的，占比高达70.4%。由于自住型需求占了绝对大的比重，因此购买的旅游地呈现“刚需化”，客户热衷于购买建面30多平方米的小户型；
第二个阶段是“返租时代”：由于旅游地产的空置期相对较长，开发商为了促进成交，纷纷在销售时加入了“金融概念”，也就是我们常说的“售后返租”，每年固定返X%，打开百度一搜索就会弹出相关信息；
第三个阶段则是“度假房+旅游地产”开发模式，即开发商在项目中兴建了会所、商业街、娱乐设施等大型配套，同时加入观光旅游等概念，企业从传统的开发商上升为景区运营商。
新模式背后的忧患
然而，第三个时代的运营商身份却对开发商有着更高要求，一旦哪个环节出现问题，则有崩盘的风险。
无独有偶。近日，黑山谷另一大型旅游地产开发商负责人坦言，之前在开园运营后的第一年时间里差一点就倒闭了。
在他看来，景区运营风险比商业地产更大，商业地产至少可以靠孕育几年，随着周边入住率、人气的提升而重生。但一旦景区打造出来后，在市场上没有取得相应回应，没有人气作为支持，那基本上就宣告死亡，甚至连调整的余地都几乎没有。
上海易居智库研究院总监严跃进表示，“由于开发商开发项目以销售回笼资金为主导，而对旅游资源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，对开发商资金链有着更高的要求，但是如果人气不足还是会导致这些配套设施亏损，没有办法实现租金收益，这对于中小投资者来说尤其后果严重。”
旅游地产开发路在何方？
究竟，旅游地产开发未来路在何方？
“因地制宜，打造自己项目的专属IP尤为重要。”
仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥接受采访时总结表示，旅游地产未来的主要发展模式主要有三种，开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划，选择适合项目的发展模式。
模式一：资源+主题酒店
自然资源与主题化是两个独立的发展趋势，同时又具有相互转化的特征。主题度假形式主要目的是强化度假区的特色，增强度假项目的竞争优势。既体现在度假区的特色，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。
模式二：养生地产
据了解，中国旅游养生地产类型有：养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等。旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线，从而突出配套的特色化。
模式三：文化产业与地产结合
通过不同的文化类别，打造不同的主题文化，通过整理相关产业的资源，促使整个文化产业链上的资源最大化。比如上海迪斯尼，通过“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。
买旅游地产注意事项
那么，购房者在选购旅游地产时，应该注意哪些事项呢？
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，首先是要选高美誉度的知名品牌开发商。对旅游地产来说，知名品牌开发商的美誉度会有更大的优势。一般情况下，品牌开发商具有较强的开发经验和开发能力，且有足够的资金作保证，在同样的市场条件下，抗风险能力相对较强，风险系数也相对较低。
其次是要考虑空置和物业管理的问题。一般来说，除了打算买来做常住型的第二住所式公寓或别墅外，其他各种类型的旅游度假产品，受空间限制，在投资者无法入住的时间里，都存在相对较长时间的空置问题。因此，如何解决长期空置问题，所以，投资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景，项目配套设施、物业的装修程度外，更要注重考虑项目的运营模式。
另外，在出手购房时，还要先搞清楚该旅游地产项目的产品特征，是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。值得一提的是，在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年的产权。