近日，国家发改委等5部门联合发布了《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号（以下简称《意见》）。《意见》明确指出要对主题公园的用地严格管理，严控房地产倾向。
此前，国内大多数运作主题公园的企业都在打着房地产的主意，面对《意见》的发布，仿佛被扼住了命运的咽喉，前路又该指向何方？
中国式主题公园
中国已经成为全球最大的主题公园市场之一，而再过两年，很可能就没有“之一”了。据测算，2020年中国主题公园的游客总量预计为2.21亿人次，市场规模接近120亿美元，将取代美国崛起为全球最大的主题公园市场。
伴随着市场热度而来的是主题公园的投资建设大潮，各路开发商、运营商在这一领域展开了激烈的竞争。数据显示，中国主题公园总量为2100家左右，投资在5000万元以上的就有约300家。
主题公园的走红反映了中国游客更加休闲化、体验化的消费偏好，有利于助推旅游行业的升级转型。然而，与此同时，主题公园建设呈现出的概念混淆、投机取巧、同质化、房地产化现象严重，为行业的发展埋下了不稳定因素。
与国际上主题公园的运营模式不同，主题公园在中国的发展被印上了鲜明的中国风格，“主题公园+房地产”是中国式主题公园大多一以贯之的运作模式，代表企业包括华侨城、华强方特、万达等。
与房地产相结合的主题公园投资逻辑并不难理解，毕竟众所周知的是，主题公园投资规模大、回报周期长、经营成本高，国内也暂未探索出清晰的盈利模式。而房地产却可以“销售先行”，得到的资金用以周转、平衡主题公园项目开支。
事实上，主题公园与房地产之间更多地是一种相互依赖的关系，各打各的算盘——主题公园靠房地产拿钱，房地产则靠主题公园拿地。地方政府看重主题公园对周边消费、就业等的强带动作用，一向热衷吸引相关企业来进行投资建设，政策中不乏较低的土地获取价格、资金支持等。
从华强方特对外披露的2017年年报中可以看出，政府对其补贴力度之大。在公司去年的净利润总额中，税收优惠占比为10%左右，政府对公司日常活动的补贴占比高达43%。
擅长在主题公园的基础上运作文旅综合体项目的万达掌门人王健林也曾公开表示，万达的拿地成本低于同行。据估算，融创轰轰烈烈收购万达的13个文旅项目，实际土地均价每平米不到1600元。
倏尔叫停
《意见》的发布对于已经习惯了主题公园和房地产协同运作的企业而言，无疑是巨大的打击。但从国家对主题公园政策的演变，以及此前对特色小镇等项目的态度，此番严控的决心并非形成于一朝一夕之间。
早在2011年，面对日益严重的以建设主题公园之名、行圈地之实的行径，发改委等3部门联合发布了《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》。直到2013年3月国务院等11个部门印发《关于规范主题公园发展的若干意见》，国内主题公园的建设才又重回正轨。
2017年12月，发改委等4部门联合发布了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，其中也强调了从严控制房地产开发，要求各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模。该政策为遏制文旅项目的地产化倾向奠定了基调。
品橙旅游首席分析师周易水表示，本次《意见》对于主题公园“去房地产化”是历次相关文件决心最大、力度最猛的一次。涉及严控房地产化的几个部分，其表述与一般平稳的政策文件起草风格有很大不同，辛辣地批评了“假公园真地产”、“借主题公园大搞房地产开发”等问题。
“这一次，《意见》对于操作主题公园的房地产‘变通’手法，其所涉及到的一些典型的‘潜规则’或者‘灰色地带’直接宣判了死刑。“周易水举例说，比如“调规”和“捆绑供地”两种情况。此次《意见》明确，“不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地”、“（房地产开发项目）不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批”。如果确实需要配套酒店、餐饮、购物、住宅等，也是“必须”单独供地、单独审批，还不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。
不仅是针对主题公园，《意见》更是被指出直指文旅综合体项目。或许，站在重新估量和抉择的路口，去地产化犹如箭在弦上，不得不发。
当然，《意见》强调的问题不只是地产化，还有生态红线。主题公园用地要优先利用存量和低效建设用地，严格控制新增建设用地，禁止违规填海建设主题公园；应采取严格的生态环境保护措施，严禁破坏生态环境。
在这一问题上，今年海南率先刮起了生态监管风暴，波及恒大。恒大也是运作“主题公园+综合体”的大型文旅地产项目的典型企业。由于涉嫌违规用海，恒大海花岛项目建设以及相关楼盘销售均于1月被要求暂停。而随着《意见》的发布，从严监管的态势蔓延至全国，文旅地产企业都得提高“底线和红线”警觉。
柳暗花明
旅游不仅要“+”，也要“－”，“旅游－地产”已是大势所趋。然而，主题公园去地产化的效果如何，还要试《意见》的具体执行情况而定。
国内某房企相关负责人在接受21世纪经济报道采访时表示，虽然房地产项目和主题公园项目被要求分开供地，但正如土地一二级开发通常“联动”一样，该做法仍然难以保证绝对的公平。若房企同时获取园区土地和周边的房地产用地，“卖房先行”的模式便很容易重燃。因此，文件在具体执行中，仍然需要细则加以补充。
旅游地产大降温，直击一众文旅地产企业的命门，搭不了文旅的顺风车，布局文旅也别无他路？主题公园失去了地产的补血又该何去何从？
长久以来，文旅产业负“重”前行，也该到了“轻”装上阵的时候，此前已有万达卖文旅项目和酒店的先例。今后，“轻资产”可能是地产企业进入文旅领域更有效力的通行证，加大品牌、管理、技术等方面的输出，也可以借机改写行业格局。
《意见》中的具体表述其实已经为主题公园未来的发展指明了方向：加强自主创新，注重品牌建设，积极培育文化内涵丰富、有市场影响力的主题公园企业；要延伸产业链、提升价值链，推动主题公园企业在创意设计、旅游规划、衍生产品开发等方面开展业务合作。
可以肯定的是，将有一批区域位置差、建设水平低、项目落后、经营管理不善的企业在政策的管控下永远退出主题公园行业。而要想在这一轮优胜劣汰中存活下来，IP就是武器之一。IP在主题公园的运作中并不稀奇，但如何丰富IP的内涵，形成独具特色的吸引力，从而在纷繁的IP形象中脱颖而出，却是主题公园亟待研究的课题。
从地产补血到自我造血，在这一转变的过程中，IP对于主题公园的重要意义将更加凸显。打通IP的全产业链，包括动漫、影视、文学、游戏以及相关的周边产品，为游客创造全方位体验IP的场景，这样才能有更多二次消费的可能。同时，也意味着盈利。
回归商业本质，主题公园如何形成真正的产业链布局？中国主题公园研究院院长林焕杰对品橙旅游说道：“主题公园有直接效益和间接效益两方面的优势，能够提升区域的土地和商业价值、增加人流量，促进当地零售业、酒店业、餐饮业、交通业等行业的发展。因此，主题公园在本身经营的基础上，可以按照旅游全产业链的经营模式，与相关行业协同发展，形成旅游和娱乐的融合，构建创意、规划设计、研发、建设和经营的可持续发展模式。”
需要注意的是，《意见》的目的在于杜绝开发商以建设主题公园作为交换条件，让地方政府以较低的价格提供房地产开发土地，而非将房地产开发完全剥离出主题公园。
林焕杰认为，以主题公园带动房地产仍然是一个很好的共同发展模式，关键是要区分主题公园建设和房地产建设所取得土地的规范化和合法性问题。如果一个企业在政府规划的区域范围内，以正常市场价格取得房地产开发用地，借助主题公园拉动房地产开发的优势，把两者都做好，相得益彰、共同获利，这是一个再好不过的发展方式，也是让主题公园发挥效益最大化的体现。
周易水说，“我个人不负责开出药方，但是可以提醒注意《意见》代表国家层面所给出的回答——中心思想就是聚焦主业，三条路就是丰富文化内涵、提高科技含量、壮大市场主体。”
主题公园和房地产，不管以前谁搭了谁的便车，但在这一纸文件之后，可能都行不通了。企业回归正道，各凭本事，真正意义上的较量和博弈还很漫长。（品橙旅游 Iris Liu）