“从民宿到民宿群落，到文旅小镇，多功能、多配套、多IP，可能会让未来非标住宿业发展更持续。”
“民宿最大的痛点，不是与业主签订合约的风险，而是民宿经不起政治风险，经不起市场风险。”
6月12日-13日，由广东省旅游局、广东省人民政府金融工作办公室主办，广东省旅游发展促进中心、新旅界承办的2018广东旅游产业投融资对接会在广州保利洲际酒店正式拉开帷幕。
千里走单骑创始人李一兵出席对接会分论坛“消费升级下的新消费体验·酒店与非标住宿”，并做“从民宿、民宿群落到文旅小镇”的主题演讲，以下为演讲实录：
近几年，民宿是个比较火的话题。根据我们十四年民宿经验来看，民宿是非常不好做的事，要把建筑和环境、温度结合得很好，也要把主人温度在民宿运营和管理过程中体现出来，这里面有很多需要注意的问题。
现在从事民宿行业，做得比较好的民宿主，有一部分是建筑师，他们会把建筑方面做得很好，然后找一个合适的管理团队；有一些是从媒体出来的，在营销方面做得非常棒；还有一些从五星级酒店等标准住宿行业出来的高管，也做得非常出色。
在这其中大部分民宿主和千里走单骑一样，想开更多的店，做连锁加盟。其实民宿做连锁加盟，最重要的是不能失去运营和管理上的温度，没有主人温度的民宿，很难在业界走下去。
在民宿业，千里走单骑摸爬滚打了十几年，从民宿到民宿群落，再到文旅小镇，我们运营的项目有一些教训，要和旅游同仁们分享一下。
1.0单体民宿运营
无论是单体民宿还是民宿群落，一定会有一些痛点，而民宿最大的痛点，不是与业主签订合约的风险，而是民宿经不起政治风险，经不起市场风险，特别是旅游景区里的民宿。
旅游景区上升期间的民宿非常好做，比如丽江，从2004年到2012年，这八年民宿行业家家赚钱，因为市场量非常高。福建厦门鼓浪屿客流量比较大，民宿营销平台虽然建得不是特别好，但是依托单店，在流量非常大的群落里也可以找到客户画像。单体民宿有无数个痛点，但最大的痛点就是自己的流量、环境。
在千里走单骑运营的几个单体民宿项目中，都经历了发展过程中的痛，其中最多的是：
一是配套不足。传统的民宿，要做大一点的会议或者大一点的party的话，没有像大酒店那样完善的配套。
二是引流困难。在云南或者其他比较好的区域，民宿要把近30%收入补贴给OTA平台。在引流非常困难的时候，大家都想竞争OTA前三页甚至前十名，而这样就要不断付出费用，甚至有的民宿会付50%的高额费用补贴给平台，特别是做连锁民宿的，不可能把供给关系平衡得很好。
三是民宿的淡旺季问题比较明显。
四是单体民宿运营成本高，店小但设备要全，所有相关配套都要有，相对成本高。
五是大宗接待能力薄弱，无法满足人数较多团队的需求。
六是优质资源获取难，比如我们到广东，政府可能会把优质资源提供给地中海俱乐部，但是绝对不会给单体民宿，因为体量太小，形成不了聚合体。
2.0民宿群落联盟
第一，强业态整合和IP集聚。从2016年开始，千里走单骑开始研发民宿群落，联合国内外20个民宿品牌，共同完成民宿群落的概念。
在整个民宿群落，有20家民宿，20个不同的品牌，20个小IP，汇聚成IP聚集。在整个片区，建一个会议室，建一个高端餐厅，满足会议团建需要，把配套功能作为共享。
第二，自带特色配套产品服务。比如说千里走单骑，艺术方面是我们的强项；战略合作方拉各斯，可以把国外先进的经验引进来；日本康雅，会把很好的日料、汤匙文化带到民宿群落里。还有其他做图书馆、咖啡厅，小吃等等，每一个品牌给群落贡献一个共享空间。民宿群落抱团取暖也是非常好的方向，可以获得土地资源和政府背书，具备较强的竞争力。
第三，销售联动客源共享。把各具特色的非标住宿领域优秀IP结合一起，把中国做图书馆做得最好的朋友们请过来，把做咖啡的，把咖啡烘焙一条链摆在民宿品牌里，用它的上下游产业链，运动的、休闲的，形成发展群落方向。
强业态整合能力，自带特色配套产品服务，再加上整体销售联动，共享客人资源，这样汇聚起来，形成了几个大片区，现在深圳的较场尾，就是一个民宿群落，有几十家上百家的群落，有人做文化、有人做艺术、有人做音乐，甚至有人做小超市，给客人带来的是联体互动平台。从民宿过度到民宿群落，也是未来发展的一种方向。
莫干山文旅小镇是千里走单骑操作运营的，整个片区一共有300亩地，其中为酒店提供了38亩商业产权用地。在这个民宿群落有农耕文化、艺术文化和匠人文化，带动了16个艺术品酒店和民宿。
这里有一些田园休闲、亲子度假产品，有四个艺术家驻留，还有美术馆，青年艺术家们也经常汇集到群落里教孩子、家庭绘画、雕塑，把艺术简单化。匠人区内有12个好匠人，有玩烟斗的、剪纸的，做四川各种特色藤编的、叶编的，甚至做重庆小面的。整个片区请了全世界最好的16位设计师，以抽签的方式决定16个建筑品牌的关系，我们始终认为建筑和环境有很好的温度，是民宿和艺术酒店的根本，如果入住客人很喜欢你的建筑，可以增加黏性，便于传播。
我们把特色餐厅、户外休闲、定制旅行，定义为休闲度假类；农耕文化，小的水系和采摘，定义为亲子；手创、艺人和艺术家，形成民宿群落配套工具。从民宿过度到民宿群落，可以加强市场竞争力，走得更长远。
3.0文旅度假小镇
文旅度假小镇是我们最近思考的内容，不少地产商选择在有山有水，风景秀丽而离城市很近的地方拿地，但是大部分开发商自身没有运营能力，却可以为民宿提供很好的商业、物业资源，所以，这从先天条件上决定了文旅小镇将是非标住宿行业很好的发展方向。
不同的跨界融合带动文旅产业的创新。北京延庆文旅小镇有十几个空心村，受地质和饮用水原因，很多村子都拆迁到延庆附近。从四五十年到七八十年代的建筑，这里依然保留着。因此我们把整个区域做了延庆百里画廊度假文旅小镇，一期做了一百栋，大约20家民宿。文旅小镇配套功能更加齐全，我们帮助业主方规划出36种不同的业态，从果园到水吧、禅修、日料，还做了儿童滑雪场、越野赛道、骑行长廊等，这里森林、植被非常好，北京雾霾的时候，这还是阳光明媚。
文旅小镇的多种业态能在一定程度上弥补民宿单一的缺陷。在文旅小镇内，民宿只需要把客人早餐和住宿管好就可以，所有资源可以交给公共区。目前延庆项目已经施工，明年会投入运营，样板区已经全部呈现出来了。
整个文旅小镇，以会议、团建为主，这是一条主线，另外还有四条辅线，婚庆、品牌发布、家庭、儿童。从民宿到民宿群落，到文旅小镇，多功能、多配套、多IP，可能会让未来非标住宿业发展更持续。
做文旅小镇更重要的是整个项目选址和产业布局，整个文旅小镇究竟有多少家民宿比较合适？有多少家艺术酒店比较合适？有多少家高端的星级酒店或者度假村比较合适？从业态上开始策划，确保未来往前走，通过业态细分，再指导规划、施工、软硬装，区域招商是关键环节，我们去年落地的四个群落项目中，所有的招商基本在规划过程中就已经完成了50%，至少进入这里面，商业、物业是稳定的、安全的，而且有整体配套，有整体安防和环评标准，也能在未来将各种风险降到最低。
从选址到规划、运营，再到品牌宣传，完成文旅小镇全链条整合运营服务。整个片区的品牌宣传，从单一民宿品牌宣传，过度到文旅小镇宣传，用多IP、多附加值的点，形成文旅小镇整体宣传，一定比做单一民宿好做，而且比单店成本更低一些。