北京百思康普旅游投资管理有限公司总经理靳晓峰现场分享认为，土地供给、用地性质的限制在某种程度上阻碍了露营地的发展。虽然当前露营产业非常火热，但却很难赚钱，因此要从规划、投建等各个环节加以控制成本，其主要观点如下：
个人感觉，投资露营地其实不太赚钱，但为什么还在做？其实跟投资民宿一样，投资露营地也是需要情怀的，至于它能创造多大的爆发性财富增长的机会，就目前而言，机会还未看到。
本人从2010年起开始涉猎露营行业，相比于美国，当时中国的房车露营地非常少。机缘巧合，正好赶上北京的蟹岛度假村需要房车露营地来解决旅游旺季、会议旺季时传统酒店的房间供给不足的问题，当时还没有针对露营地的用地政策规定，不需要去申请审批建设用地，所以房车露营地是当时条件下的最佳解决方案。
但我们后来与北京丰台乡南苑村的合作项目北京国际露营公园，包括今年春节前后的北京其它几个营地如银湖房车俱乐部、锐来客汽车俱乐部等，目前都正在拆除中。其实2010、2011年前后我们在做蟹岛项目、南苑项目的时候，也有很多领导来视察工作，其中包括北京市和国家旅游局的领导，提出了很多表扬，项目也拿到了很多政策性补贴支持，为什么现在要拆除？最关键的原因就是刚才提到的露营地用地性质问题。
我们中国是一个很有特色的国家，首先，我们的经济增长、机动车、房车数量是非常有中国特色的；第二，在中国特色的土地政策和我们的国情影响下，露营地数量的增长也很有特色；第三，中国特色的旅游习惯习俗、假期制度与休闲度假方式、露营旅游观念的逐步融合；第四，我讲一下在以上因素下，对中国特色露营地行业的建设与发展之路的一些个人建议。
2030年房车保有量将达80万？
截止到2016年底，中国机动车保有量达到2.9亿辆，其中私家车总量达到1.46亿辆，平均每百户家庭拥有36辆。同期美国机动车保有量3.2亿辆，其中私家车总量2.24亿辆，平均每百户家庭拥有210辆。（数据来源：公安部交管局、新浪汽车）
我们的机动车数量和私家车总量目前基本上可以列入世界前三，我们的房车保有量，业内人士共同认可的数据是3万台左右，2015年美国和欧洲房车保有量是1064万量和724万辆。2016年，我们销售房车8760量，整个2016年全年的销售，美国的销售是39.64万辆，欧洲是17万辆（以上数据来自21世纪房车网）。
我们国家用改革开放以来30年的时间，尤其是2000年以后的16年的快速发展到现在，实现了欧美国家100年走过的路，我们的私家车逐步普及。房车消费的理念现在慢慢得到城市中产阶层还有一些退休老人的认可。2016年，我们国家的房车厂商是80个，生产出约204款旅居车。业内大家常常讲一个笑话就是卖房车的人快比买房车的人多了。
据乐观数据预计，到2030年我国房车将会有80万的保有量，不过我个人保守估计2030年将有20万辆。按照20万元/辆车的平均价格来计算，乐观情况下，2030年整个房车工业规模将达到1600亿，加上露营人口的增加，美国和日本的露营人口现在基本上是15%、10%，中国到2020年露营人口也会达到10%的标准，而按每一个露营人口每年消费1000元的标准来计算，我国的露营消费将会达到1500亿元。除此之外，还有房车，包括露营涉及到的营地规划设计、园林绿化工程、木屋、集装箱等装备、帐篷、户外用品等消费，1500亿元的直接消费通过上下游产业链拉动相关行业，整个中国的露营产业，很可能会达到万亿元级规模。
营地用地政策不合理成最大隐患
在大的环境背景衬托下，中国露营地的增长数量也是很有特色的，第一是有中国特色的公有制土地政策和城乡居民有限年份的私有制政策。第二，适合建设露营地的风景名胜区以内的土地都受到发改委、住建部和旅游局严格控制，在里面建一个厕所可能都会受限，而在风景名胜区外围周边，土地基本上掌握在村、乡一级的政府手里。第三，我国对露营地的用地政策规定是：选址在土地利用总体规划外的营地，其自驾车营区、旅居车营区、商务俱乐部、木屋住宿区、休闲娱乐区等应依法使用集体建设用地，确需新供的，按照旅馆用地管理（宜以招标方式实行长期租赁或者先租后让）。其它功能区在不改变土地用途、不固化地面的前提下，按照原地类管理；选址在总体规划内的土地，依法办理转用、征收、供应手续。
对营地用地政策的限制来说，去年11月份出台的这一份旅发2016第148号文很重要，首先对我们营地用地明确限定了建设用地和旅馆用地，而2015年定的是旅馆用地，这个文件出来以后各方评价褒贬不一。但基本的认识是，这一政策其实也引发了企业在投资营地时，投资成本相对过高的问题。之前国家对营地的用地政策的规定不是特别明确，市场上一般能拿到建设用地的都是房地产开发商，而露营地的用地基本上都是租赁得来，一般为20年、30年不等。
与欧美国家大多数露营地或者属于私有土地、或者属于公共服务设施用地的性质截然不同，我国对营地用地政策的限制或将导致新建露营地的投资成本急剧提高，使得148号文中关于简化营地投资的前置性审批手续成为一纸空文。而既有露营地的大部分土地是租来的而不是流转出来的建设用地和旅馆用地，这也埋下了隐患。相关收紧的土地政策一出台，北京的几个营地首当其冲被拆除，下一步可能波及到其他省份的营地，没有拿到建设用地指标的可能都会存在这个风险，但具体要看地方政府政策。
中国现存露营地的数量，我个人觉得应该在500个左右，可能当中有一些假营地，就是有一些停车位，弄两个小木屋、买两台房车放在那里，连给房车解决供给的水电桩都没有，也叫营地的包括在内。美国现在有16000个营地，欧洲是26000个，加拿大3000个，日本1500个，澳洲2500个。2015年，国务院审议通过的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中，明确鼓励到2020年，鼓励和引导社会资本建设自驾车房车营地2000个左右。2000个营地这一数量，毫无疑问我认为是能够实现的。2016年，国内有514个营地在国家旅游局《全国自驾车房车营地项目建设表》中备案，其中有很多是既有的营地，但是新建营地中哪些开工了，哪些没有开工，不是很确切，个人认为开工率不足10%。
《建设表》中有一个数据很有意思，备案的514个营地中，北京1个，天津5个，深圳加广州3个，上海6个。北上广深加上天津这几个一线城市，营地建设数量加起来不到全国备案营地数量的3%，说明什么问题？我觉得是土地成本的问题。一个是要拆，因为你的露营地用地不符合政策，可能你占了基本农田或者一般农田，你的旅居车、你的小木屋都给拆了或者移走。第二，因为我们一线城市的土地成本是全国最贵的，能拿到一线城市的建设用地为什么还要搞露营地？搞房地产就好了，谁都知道搞房地产才真正赚钱。
露营旅游观念逐步融合
回过头来看我们的旅游习惯习俗，一是观光旅游向休闲旅游转变，二是我们机动车的数量快速增长，随之而来的自驾游快速发展。到了什么样的情况？现在4A、5A的景区，大多数客流量为自驾游或自助游，占到60%以上，跟团游的游客逐步下滑到40%以下。例如，河南焦作云台山每年的客流量接近300万人次，现在自助游的客流已经占到70%，而且这个比例还在逐年提高。第三就是我国带薪休假制度的普及率偏低，黄金周、小长假等公众假期时景区普遍人满为患，停车场一位难求，因此在景区周边建设自驾车房车露营地的需求急剧提高，各类资本蜂拥而入。比如云台山现在就非常需要营地，但是营地怎么建，怎么赚钱，大家都在探讨当中。
为什么欧美营地能够比较正常的活着？他们的休假制度是想什么时候休就什么时候休，我们不一样，就是集中休假。第四就是露营旅游作为一种更亲近大自然、更健康时尚的休闲方式，将越来越多的唤起和满足我们大多数国民的精神需求，随着国民消费时代的到来，这一市场前景是无限的。
总结一下，我认为我们的房车保有量和我们的营地数量是互为死循环：
首先，房车旅游需要有便利健全的营地网络提供补给等服务。而当前在我国并不能实现，我们露营地的数量稀少，很多营地甚至连基本的房车水电桩都没有配备。
第二，因为房车保有量少，造成房车露营地的投资方没有信心。全国加起来不到30000台的保有量，经常跑在路上的只有几千台房车，那么每台房车每晚上100块钱、200块钱的停车收入能够支撑起营地的投入吗？绝对不够。在营地用地的政策制约，包括成本的居高不下的情况下，使得露营地的投资回报变得缓慢低效。我国的露营地建设刚刚起步，发展的情况包括数量、质量、经营管理服务标准等方面与欧美存在巨大差距，因此也成为产业链中制约我国房车产业发展的巨大瓶颈。
我想通过社科院的各位领导、专家和业界人士一起呼吁，进一步细化和放宽对露营地的用地政策的限制。为什么10年前房车就说要卖多少台多少台，现在回过头看那些数据都没有实现，为什么房车产业得不到很大的发展，就是因为我们的露营地在国家政策的制定与支持层面、在露营地的建设规模和质量上，跟欧美国家相比差了太多。
第三，从营销层面来分析，当下的露营地建设需要把握住的客流，应以自驾车客流为主，因为自驾车客流群体是绝对庞大的。我们先要做好以家庭为单位的自驾车出游者的服务，其次兼顾到部分房车出游者的服务。我们需要引导消费者从认知到熟悉房车，再到开展一些房车试驾训练、房车租赁出游等活动，逐步积累目标消费客户，才能把这个市场真正引导和引导下去。我非常赞同贺伟老师的一句话：露营旅游者的体验才是决定一个露营地是否成功的唯一标准！
第四，之前我写过一篇文章叫《如果没有慢设计还做什么露营地》。我认为，当前我国的露营地建设中，存在六大误区，主要体现在以下几方面：
1. 只重大干快上，不重慢想创意；
2. 只重房车露营，不重自驾帐篷；很多人都在说房车露营地，其实更多应该叫自驾车营地；
3. 只重形式和噱头，不重内容内涵；露营地的经营内容非常重要，其中包括因地制宜的体育活动、儿童游玩等，这些内容和节庆活动的合理设置才是决定一个营地从单频消费过渡到多频消费的决定因素；
4. 只重政府满意，不重客户体验；
5. 只重硬件设施，不重管理服务；硬件设施有营地、房车、少许木屋等，但我们的管理人员的服务意识是什么，去过国内很多营地，普遍感觉非常不理想；
6. 只重投资回报，不重社会责任；我们国家现在对露营地的用地要求是建设用地和旅馆用地，这还是管理层面的上位思想。露营地的投资商不是房地产开发商，把这么多土地拿过来都盖了房子，盖完了以后我们的子孙后代吃什么，喝什么，这是当下大家应该认真思考的问题。而露营地相对而言对土地的破坏是最小的。我们不需要那么多建设用地，你却偏偏要我去搞建设用地和旅馆用地，除了人为的提高露营地投资成本以外，也是变相的鼓励露营地投资商去搞房地产。
第五，露营地从根本上来讲是一种更亲近大自然的非标准住宿产品，但是除了帐篷外，我们也需要房车、集装箱、木屋、树屋等来解决让游客“住下来”的问题，一个营地刮风下雨下雪的时候你会让你的老婆孩子去住帐篷吗？住木屋可以，住房车可以。从资本市场的眼光来看，露营地和旅游地产其实没有太大区别。
但是，露营地跟传统地产、旅游地产最大的区别就是，我们应该采用最少的固定结构建筑，而用房车、移动别墅、移动木屋、帐篷、集装箱等等对土地破坏最小的设施，来实现把游客留下来的目的。但我国当前的营地用地政策规定为“建设用地”或者“旅馆用地”，如果继续推进和强化这一政策，两三年内可能不但看不到新建营地，更多的是会出现既有露营地被拆掉、破产等问题，从而导致投资者对这个行业望而却步。
在营地的用地政策方面的建议，以我个人的名义挺贺伟老师一票。我跟贺老师的观点完全一样，希望能在用地政策上做到单独分类，细化用地特征。根据永久性与临时性设施、用地年限、绿化率或者硬化率等等指标对不同类型的营地进行细分，区分商业性和公益性，满足要求的可按公共服务设施用地进行管理。
例如：固定不动的住宿设施总面积不得超过营地营位面积的10%（20%），住宿设施构筑物总数量不得超过营位总数量的10%（30%），可以归纳入自驾车及房车露营地（自驾车房车度假村或房车公园）进行管理，这两种营地只要满足上述要求，特别是第一种，管理部门应当给予适当的用地优惠政策，不应该划为建设用地或者旅馆用地类别，而应该按照原地类进行管理。因为此种露营地更加接近自然环境，可以保持原貌，并且对土地的硬化破坏是最小的。不但可以接纳更多的自驾车，为游客提供最大限度的户外露营体验，还能对生态环境加以保护和利用。
我们希望国家能够把对露营地的分类达到这样完善的程度，对露营地的发展更有好处。
如何优化成本与运营？
以下是我做的露营地的成本费用的分析：
第一，项目前期费用：整体规划设计费、景观设计费用；
第二，综合规费：项目申请报告编制费用、规划公示费、水土保持方案报告等；
第三，建筑工程成本，包括一定的固定结构的建筑成本，也有一些可移动的住宿设施包括小木屋、集装箱、营地房车等采购成本，以及其它相关设施如房车专用水电桩、木制帐篷露营平台、户外防水插座、动力或无动力游戏乐园设施、体育运动设施等的采购成本。
第四，配套系统建设，供电供水包括污水处理、废弃物回收系统，营地音响系统，安防及通信工程等。
第五，环境绿化：土木工程，以及园林绿化、道路建设等。
第六，不可预见费用；
第七，营销宣传及办公费用；
第八，土地成本，这也是最重要的一项。如果按照建设用地，以每亩几十万来计算，仅仅是租赁得来的土地也需要一亩地几千块钱，一租几十年。
当下露营地的投资非常重，这是我去年给北京一个营地做的预算，80亩地按照最少的投资要投1500万，平均每亩地要投入18万多，营地房车总共计划投20辆，木屋10套左右，总共能接待60人左右，按照住宿费的收入去衡量营地的经营收入的话，最后发现要五年半到六年才能收回成本。再加上去年这个项目在村里公示没通过，就白做了。
下面是FICC国际露营协会对中国可持续发展露营地的建设的相关规定：
第一，从露营地规划的一开始就要关注环境保护问题；
第二，在决定露营地选址时，要考虑对环境影响最小的做法；
第三，在建设时要考虑当地的传统文化。建筑物与景观与当地的传统相吻合，所使用的建筑材料也要同周围的环境相匹配。
第四，建设中要考虑保护传统的景观和大自然的丰富性，要尽可能避免沥青的铺设并将更多的空间留给植物；
第五， 要尽可能减少交通带来的噪音和其它问题；
第六，露营地的管理者和使用者要尽可能多的使用当地的产品和服务；
第七，露营地的管理者和使用者要遵循可持续发展的露营活动原则。
第八，可持续发展露营活动包括尽可能多的利用公共交通
第九，徒步穿越和自行车就是可持续露营活动的例子
第十，在野外活动和设计节目时应该顺着已有的道路行走。有向导带领的野外穿越的目的是使人们感受自然环境并加强对自然界的认知
第十一，在使用水、电、热等能源时要有所节制，例如应避免使用电吹风机等
第十二，在露营活动中应该避免使用不可重复使用的一次性用品，例如餐具和卫生用品等。应尽可能使用玻璃容器，避免使用塑料和罐头容器
本人从2010年开始涉入露营地行业，包括北京蟹岛、北京国际露营公园等的从业经验来看，总结的投资露营地的选址要求：
第一，是距离中心城市（省会城市、副省级城市、计划单列市等）2小时以内车程，公路能顺畅抵达者为佳；
第二，位于国家级的休闲度假公园或地质、森林公园内（旁），5A/4A级风景名胜区周边或位于重要的旅游线路上者为佳；
第三，自然环境优良、空气、水体质量高，森林覆盖率高；
第四，有较大的纵深空间，以便于展开自行车、野外徒步等露营活动，不小于2平方公里为佳；
第五，地形较丰富，有山有水有森林，便于构建多样化的露营形态，如：房车、小木屋、集装箱、树屋、船屋、帐篷等；
第六，有内部景区或者毗邻景区可一体化运营，或者有特色农业、观光园等；
第七，要有独特的人文、自然资源；
第八，要有建设用地，宜200亩以上，现接待建议一定要找政府要建设用地。
个人对于露营地建设的建议：
第一，合理利用国家层面对露营地行业的积极肯定和支持，要获取当地政府在露营地用地上的优惠政策；
第二，依据现行政策的规定，我们在进行投资谈判的时候尽量要求获得建设用地或旅馆用地，或者先租后让，或者与地方政府达成类似PPP合作模式的协议，尽量减少在营地土地获取方面的成本；
第三，营地建设时应该充分的利用政策，尽量将道路、上下水等基础设施投入纳入到当地政府的市政预算或者是公益成本；
第四，营地开发商可以充分利用金融手段，跟社会资本合作经营，租赁使用营地房车、木屋、包括游乐、娱乐、体育等设施设备，这些都会有专业的资本机构做这个事情，不需要你买，你跟我分房费就好了；
第五，最重要的是：重策划，慢策划，内容为王，体验至上！这是我对营地投资的心得。
对于露营地行业的可持续发展，个人的建议也有五点：
首先，在新一代消费升级下，露营地应该积极培育、引导健康、环保、绿色、更亲近大自然的露营消费理念，倡导露营文化。
第二，露营地作为非标准住宿的新兴休憩平台，提供住宿服务是最基本的要求，但应该塑造多种休闲体验模式，如营地特色餐饮、营地拓展教育，青少年露营教育或夏令营，适当展开自行车骑行、无人机、水上游玩、热气球、滑翔伞等低空飞行运动，或者打造特色景观等。这些依据露营地展开的活动可以实现边缘切入，多点试错，我们如果能够找到一个两个爆发点的话，可以给我们赢利带来更多保障。
第三，大多数露营地位于城市的远郊区，因此基于露营地而展开的丰富多彩的节庆活动就显得尤为重要，包括烧烤节、啤酒节、音乐节、采摘节、露天集市、亲子运动节等，此类节庆活动可以把露营地的单频消费升级为多频消费，有效提升单体营地的盈利能力。德国Giztenweiler格森维勒露营地全年有接近300场活动，平均每1.2天就有一场活动，实为我国业界同仁学习之榜样。
第四，我们要充分调研目标客源地的消费需求，通过历史主题、文化主题、时尚主题等打造各类社群的情感共鸣，使露营地塑造出区别于传统酒店和度假村的消费价值。
第五，发挥传统媒体、新媒体等传播渠道的作用，充分利用各种营销渠道如传统旅行社、OTA、自驾游俱乐部、亲子游机构、各汽车品牌的车友会等，辅助以适当的营销手段如捆绑促销：一泊二食（在营地停车住宿一晚，免费送晚餐和早餐），以达到连带消费；工作日低价促销，吸引用户前来体验；与各大教育机构如高校合作勤工俭学、中小学合作暑期夏令营等团队促销活动。还可以跨界合作，与周边的垂钓园、农场、牧场等联合开展来营地住宿送垂钓体验券、采摘优惠券等。通过这些合理的营销手段，包装宣传之后引爆热点，盘活露营地这一新兴的休闲度假平台市场。
我们需要加强营销活动，引爆热点，增加社会的消费者对我们露营者行业的认可，把这个行业共同发扬光大。
以上是我的发言，再次谢谢大家。